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EXPERT-Bau Bad Liebenwerda



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Die Ihnen angebotene Immobilie liegt im amtlich festgelegten Sanierungsgebiet „Traveplatz-Ostkreuz“.

Modernisierungs- und Instandsetzungskosten können im Sanierungsgebiet zu 100% verteilt auf 12 Jahre (8 x 9% und 4 x 7%) gemäß § 7h EStG abgeschrieben werden.

Unter anderem ist hierfür Voraussetzung, dass mit den durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages begonnen wird und die Immobilie fremdvermietet wird.

Bei Eigennutzung der jeweiligen Wohnung können die Modernisierungs- und Sanierungskosten zu 90% auf 10 Jahre (10 x 9%) verteilt nach § 10f EStG berücksichtigt werden.

Die AfA gemäß §§ 7h, 10f EStG gilt erstmalig im Jahr der Fertigstellung - unter Maßgabe eines vollzogenen Eigentumsübergangs auf den Begünstigten - sowie in den Folgejahren. Eine zeitanteilige Abgrenzung erfolgt hier nicht.

Kosten des erworbenen Altgebäudes werden im vorliegenden Fall mit 2,5% der Anschaffungskosten linear abgeschrieben (§ 7 (4) EStG). Diese Abschreibung erfolgt zeitanteilig nach Besitzübergang (pro rata temporis).

Anteilige Grundstückskosten bleiben steuerlich unberücksichtigt.

Bei den durch Neuausbau im Dachgeschoss entstehenden Wohnungen-Nr. 26, 27, 28, 29 handelt es sich im steuerlichen Sinn um Neubau, für den nur ein Anteil für Grund & Boden (ohne Abschreibung) sowie die AfA gemäß § 7 (4) Satz 1 Nr. 2a EStG (Kostenanteil Neuausbau) als wesentlicher Bestandteil zugeordnet werden können.

Für die modernisierten Wohnungen wird der Bauträger eine Feststellungserklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung abgeben, in der die für die Modernisierung aufgewendeten Baukosten und deren Zuordnung zu den einzelnen Wohnungen darzulegen sind.

Das Finanzamt ermittelt nach diesen Angaben die Werte der maßgeblichen drei Faktoren: Boden, Altgebäude und Modernisierung.

Errechnet wird daraufhin, welcher Teil des jeweiligen Kaufpreises den Bereichen zuzuordnen ist. Anschließend erlässt das Betriebsstättenfinanzamt einen entsprechenden Feststellungsbescheid, in dem es die verschiedenen Bemessungsgrundlagen (Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 (4) EStG und erhöhte Absetzung gemäß § 7h oder § 10f EStG und den Anteil des Grund und Bodens für die einzelnen Wohnungen einheitlich und gesondert feststellt.

Üblicherweise lässt das Betriebsfinanzamt die eingereichten Unterlagen durch eine Außenprüfung beim Bauträger überprüfen.

Das für den Erwerber zuständige Wohnsitzfinanzamt ist an die im Rahmen der Feststellung beschiedenen Werte gebunden.

Werbungskosten sind neben den AfA-Beträgen sofort absetzbar. Zu diesen sofort absetzbaren Werbungskosten zählen zum Beispiel die mit der Finanzierung in Zusammenhang stehenden Notar- und Gerichtsgebühren (Grundschuldbestellung) sowie ein eventuelles Disagio bei der Fremdfinanzierung.

Nach § 21 (1) 2 EStG in Verbindung mit § 15b EStG unterliegen Verluste, die im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell entstehen, der Verlustabzugsbeschränkung. Hierbei können Verluste nicht mit Überschüssen anderer Einkünfte verrechnet werden. Die Verluste können lediglich mit Einkünften, die der Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt, verrechnet werden.

Wird ein Gebäude mit Modernisierungszusage zu einem Gesamtpreis verkauft, handelt es sich nicht um ein Modell im Sinne des §15b EStG wenn vom Erwerb eines modernisierten Gebäudes auszugehen ist, auch dann wenn die Modernisierung erst nach Eigentumsumschreibung auf den Erwerber begonnen wird (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 17.07.2007, IV B 2 – S-2241b/07/0001, Rz 8 und 9).

Nach diesen Grundsätzen fällt das hier vorliegende Angebot „Neue Bahnhofstraße 18,19, Weserstraße 48“ nicht unter Modellhaftigkeit und die Verlustabzugsbeschränkung des § 21 (1) 2 in Verbindung mit § 15b EStG.

Bezüglich eines späteren Verkaufes ist zu erwähnen, dass die Erwerber nach Verstreichen der Frist von zehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages einen eventuell entstehenden Veräußerungsgewinn nach heutiger Rechtslage nicht versteuern müssen, sofern fremdvermietet wurde. Bei der Eigennutzung gilt diese Sperrfrist nicht. Die Eigennutzung muss jedoch durchgehend im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen (vollen) Kalenderjahren vorgelegen haben.

Werden mehrere Objekte innerhalb eines kurzen Zeitraumes verkauft, kann dies zur Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels führen. In der Regel wird bei der Veräußerung von mehr als drei Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen.

In diesem Fall unterliegt ein eventueller Veräußerungsgewinn der Einkommen- und Gewerbesteuer. Bitte befragen sie hierzu Ihren Steuerberater. Grundsatzentscheidungen des BFH führten zu einer Lockerung der Beurteilungen, ob es sich um „Liebhaberei“ handelt. Grundsätzlich sollten Sie darauf achten, dass Sie als Steuerpflichtiger eine Einkunftserzielungsabsicht hatten. Das BMF Schreiben vom 08.10.2004-IV C3- S2253-91/04 ist zu beachten.



Fordern Sie weitere Informationen an und / oder lassen Sie sich unverbindlich beraten.



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